török
olasz
spanyol
portugál
román
albán
litván
lett
bolgár
görög
magyar
francia
horvát
cseh
A szálláskeresés az a feladat, ami eldönti, hogyan telik az első németországi éved hátralévő része. A címed nem csak az, ahol alszol. Ez teszi lehetővé a hatóságoknál való regisztrációt, és a regisztráció az, ami feloldja az adószámodat, a bankszámládat, az egészségbiztosítási papírjaidat és a tartózkodási engedélyed időpontját. Semmi más nem változik, amíg ez meg nem történik. Ez a fejezet végigvezet a német albérleti piac működésén 2026-ban: hol keress, mit vizsgál valójában a Besichtigung (megtekintési időpont), mely kérdéseket tehet fel neked a bérbeadó, és melyeket hagyhatsz megválaszolatlanul, hogyan épül fel a bérleti díj, mik a kaucióra vonatkozó szabályok, a standard szerződés mely záradékai nem állnak fenn, és mit tegyél, ha magát a keresést is megmérgezi a diszkrimináció.
Kezdésként két dolgot érdemes leszögezni. Először is, a német bérleti jog valóban védelmet nyújt, és ennek a védelemnek a nagy része kötelező: a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, a Polgári Törvénykönyv) többször is kimondja, hogy a bérlő hátrányára eltérő megállapodás semmis, ami azt jelenti, hogy a szerződésben szereplő egy záradék kinyomtatható, aláírható, és jogilag továbbra sem ér semmit. Tudni, hogy melyek ezek, valódi pénzt érnek. Másodszor, a védelem az aláírás napján kezdődik. Ezt megelőzően, a keresés során a valaha elfoglalt leggyengébb pozícióban vagy, mivel több tucat jelentkezővel versenyezhetsz egy strukturális hiánycikkek piacán. Ez a fejezet erre az aszimmetriára épül.
Így néz ki valójában a német lakáspiac
Németország a bérlők országa. A bérlés nem egy átmeneti szakasz a vásárlás előtt; ez egy normális, állandó és tiszteletre méltó életmód, és ezért olyan fejlett a rá vonatkozó törvény. Ennek az a következménye, hogy a bérlakás az alapértelmezett opció, és a verseny valós, különösen Münchenben, Berlinben, Frankfurtban, Hamburgban, Stuttgartban és Kölnben. Kisebb városokban és vidéki területeken a kép megfordul, és előfordulhat, hogy a bérbeadók versenyeznek Önért. Az, hogy hol keres, minden más tényezőnél fontosabb.
A legtöbb bérlakás többlakásos (Wohnungen vagy apartman) többlakásos épületekben. Hamarosan felismerhető a különbség az Altbau (szó szerint régi épület, általában 1949 előtti épületet jelent) és a Neubau (új épület) között. Az Altbau lakások magas mennyezettel, magas ablakokkal, stukkóburkolattal és karakterrel rendelkeznek, gyakran vékonyabb szigeteléssel és magasabb fűtésszámlákkal. A Neubau lakások jobb energiahatékonysággal, liftekkel és modern fürdőszobákkal rendelkeznek, kevesebb bájjal és gyakran nagyobb zajszinttel rendelkeznek. A Häuser (házak) főként külvárosokban, kisvárosokban és vidéken találhatók, a freistehende Einfamilienhäuser-től (különálló családi házak) a Reihenhäuser-en (sorházak) és a Doppelhaushälften-en (ikerházak).
Két konvenció zavarja meg az újonnan érkezőket. Az első a szobák számlálása: a „3-Zimmer-Wohnung” összesen három szobát jelent, beleértve a nappalit, de a konyhát és a fürdőszobát nem számítva. Tehát egy háromszobás lakás nagyjából az, amit egy angolul beszélő két hálószobás lakásnak nevezne. A második az, hogy a német bérlakások nagyon nagy részében egyáltalán nincs konyha. Az „ohne Einbauküche” feliratú hirdetés azt jelenti, hogy az előző bérlő kivette a sajátját, és elvárják, hogy megvegye és beszerelje, majd eladja vagy elszállítsa, amikor távozik. Ahol konyha is van, a hirdetésben „EBK” vagy „Einbauküche vorhanden” felirat szerepel, és ez egy valódi értékesítési pont, amely több ezer eurót ér. Figyeljen a „Wohnfläche”-re (nappali terület) is, amelyből mindent kiszámítanak, és amelyet a Wohnflächenverordnung szerint mérnek, az erkélyeket általában csak negyedükben vagy felükben számolják.
Aztán ott van a WG, a Wohngemeinschaft rövidítése: egy közös lakás, ahol mindenkinek van egy külön szobája, és megosztja a konyhát és a fürdőszobát. A WG-k nem csak diákoknak valók Németországban. A húszas és harmincas éveikben járó szakemberek rendszeresen laknak bennük, és egy újonnan érkező számára a WG gyakran a leggyorsabb út egy városba, mivel a meglévő bérlők személyesen választanak ki téged, nem pedig egy papíron pontozó ingatlankezelő cég. A WG-ben általában a Hauptmieter (főbérlő) albérlője (Untermieter) vagy, ami a regisztrációd szempontjából számít, és erről a fejezet későbbi részében lesz szó.
Kaltmiete, Warmmiete és a Nebenkosten csapda
Minden német albérlethirdetés legalább két számot említ, és ezek összekeverése a leggyakoribb költségvetési hiba, amit az újonnan érkezők elkövetnek. A Kaltmiete (hideg bérleti díj) maga a helyiség alap bérleti díja, és semmi más. A Nebenkosten (többletköltségek), más néven Betriebskosten (üzemeltetési költségek), az épület üzemeltetési költségei, amelyeket a bérbeadó átháríthat rád. A Warmmiete (meleg bérleti díj) a Kaltmiete plusz a Nebenkosten, és ez az a szám, amely ténylegesen havonta elhagyja a bankszámládat. Amikor a bérbeadó megkérdezi, hogy megengedheted-e magadnak a lakást, a Warmmiete-re gondol. Amikor a törvény a kauciót háromhavi bérleti díjban korlátozza, akkor a Kaltmiete-re gondol. Olvass el minden hirdetést kétszer, hogy lásd, melyik szám látható.
Az, hogy mi kerülhet a Nebenkostenbe, nem ízlés kérdése. A BGB 556. szakasza lehetővé teszi a felek számára, hogy megállapodjanak abban, hogy a bérlő viseli a Betriebskostent, és a Betriebskostenverordnung (BetrKV, az Üzemeltetési Költségek Rendelete) ezután egy zárt listát határoz meg ezekről: ingatlanadó, víz- és szennyvíz, fűtés és meleg víz, lift, utcai tisztítás és szemétszállítás, épülettakarítás, kertfenntartás, világítás, kéményseprés, épületbiztosítás, a gondnok, közös antenna vagy kábel, közös mosoda, valamint egy fennmaradó kategória az egyéb üzemeltetési költségekről, amelyeket a szerződésben meg kell nevezni. Két dolog feltűnően hiányzik ebből a listából: a bérbeadó adminisztrációs vagy kezelési költségei, valamint a javítási és karbantartási költségek. Ha bármelyik szerepel a Nebenkostenabrechnungban (a többletköltségek éves kimutatásában), akkor nem oda tartozik.
A havonta fizetett Nebenkostenek általában Vorauszahlungok (előlegek), ami egy évente egyszer elszámolt becslés a tényleges fogyasztás alapján. Ez vagy Nachzahlungot (visszafizetést) vagy Guthabent (jóváírást) eredményez. A BGB 556. §-ának (2) bekezdése kimondja, hogy ezekről az előlegekről csak „in angemessener Höhe”, ésszerű szinten lehet megállapodni, és ez a szabály egy sajátos trükknek köszönhető: egy alacsony Nebenkosten összeg megadása versenyképesnek mutatja a Warmmiete-t, és a hiány tizenkét hónappal később, négyszámjegyű követelésként jelentkezik. Ha egy lakás hirdetett Nebenkostenjei messze elmaradnak a hasonló méretű lakásokétól, kérje el az utolsó kimutatást, mielőtt aláírja.
Az éves kimutatásra egy határidő vonatkozik, amelyet érdemes megjegyezni. A BGB 556. §-ának (3) bekezdése értelmében a bérbeadónak legkésőbb a számlázási időszak végét követő tizenkettedik hónap végéig kézbesítenie kell Önnek a kimutatást. Ha elmulasztja ezt a határidőt, a bérbeadó nem követelhet visszafizetést, kivéve, ha bizonyítani tudja, hogy a késedelem nem az ő hibájából történt. Az Ön oldalára egy tükörképi határidő vonatkozik: a kimutatással szembeni kifogásokat a kézhezvételtől számított tizenkét hónapon belül kell benyújtani. Önnek joga van megvizsgálni az alapul szolgáló számlákat is, amelyeket a bérbeadó mostantól elektronikusan is benyújthat, és minden olyan megállapodás, amely rontja ezeket a szabályokat az Ön számára, érvénytelen. Ha egy kimutatás hibásnak tűnik, a Beleges (számlák) kérése nem agresszív cselekedet; ez egy törvényes jog és egy rutinkérelem.
Végül figyeld meg, hogy mi az, ami általában egyáltalán nem szerepel a Nebenkostenben: a saját lakásodhoz szükséges áram és az internet. Ezeket a szerződéseket te magad kötöd meg az általad választott szolgáltatókkal. A gáz lehet mindkettő, attól függően, hogy a fűtés az épület központi, vagy a lakásodhoz kötött.
Szálláskeresés: Hol keressünk, és milyen útvonalakat hagynak ki a legtöbben
A nagy portálok jelentik a kézenfekvő kiindulópontot, és itt jelenik meg a legtöbb hirdetés. Az ImmoScout24 a legnagyobb és a legtöbb városban a legszélesebb lefedettséggel rendelkezik. Az Immowelt a fő alternatíva. A Kleinanzeigen, korábban eBay Kleinanzeigen néven ismert apróhirdetési oldal, nagyszámú magánbérbeadói hirdetést és albérletet kínál, és pontosan azért érdemes figyelni, mert kevésbé professzionális. A közös lakások és szobák esetében a WG-Gesucht az országos domináns platform, és széles körben használják az ideiglenes albérletek (Zwischenmiete) esetében is. A legtöbb portál lehetővé teszi a keresés mentését és az értesítések fogadását, szűkös piacon pedig ez az értesítés a lényeg: azok a lakások kerülnek kiadóvá, amelyekre valaki az első órán belül válaszolt.
Amit az újonnan érkezők szisztematikusan nem vesznek észre, az az, hogy a legszűkebb piacokon a portálok a legversenyképesebb és legkevésbé jövedelmező csatornák, mivel te vagy az egyik a kétszáz válasz közül. Három másik útvonal több erőfeszítést ér, mint amennyit kapnak. Az első a Wohnungsbaugenossenschaft (lakásszövetkezet). Genossenschaftsanteile-t (szövetkezeti részvényeket) vásárolsz, amelyek a távozáskor megtérülő befektetések, nem pedig díjak, és cserébe hozzáférést kapsz mérsékelt bérleti díjakon kiadott lakások állományához, gyakorlatilag állandó birtoklási biztonsággal. A várólisták hosszúak, pontosan ezért érdemes az első hónapban csatlakozni egyhez, ahelyett, hogy a harmadik évben csatlakoznál. A második a städtische Wohnungsbaugesellschaft, az önkormányzati lakásépítő vállalat, amelyet a legtöbb nagyváros működtet, saját jelentkezési portállal és saját állománysal.
A harmadik út az emberek. Németországban nagyon sok lakást már a hirdetés meghirdetése előtt továbbadnak kollégáknak, szomszédoknak, munkacsoport-lakóknak és hirdetőtáblákon keresztül. Értesítsd a munkáltatód HR-osztályát, hogy keresel, mert sok cég ápol költözési kapcsolatokat, vagy akár céges lakásokat is. Értesítsd mindenkit, akivel találkozol. Nézd meg a Schwarzes Brett (hirdetőtáblát) a szupermarketekben, egyetemeken és a Bürgerhäuserben. A helyi újságokban még mindig van egy Wohnungsmarkt részleg, különösen hétvégén és főleg a nagyvárosokon kívül, és az olvasóközönség kisebb és idősebb, mint a portál közönsége, ami előnyt jelent számodra.
Légy szervezett a kereséssel kapcsolatban. Készíts egy PDF formátumú Bewerbungsmappe-t (jelentkezési mappát), amely mindent tartalmaz, amit a bérbeadó jogosan kérhet, így azonnal elküldheted, amint megjelenik a hirdetés, ahelyett, hogy utólag kellene összeállítanod. Ez a mappa a következő két rész témája, mert ami beletartozik, az jogi kérdés, nem pedig a lelkesedés kérdése.
A rendelkezés: Ki fizeti az ingatlanügynököt?
Ha ingatlanügynök (Makler) is érintett, 2015. június 1. óta a Bestellerprinzip, a megbízói elv érvényes: aki megbízza az ügynököt, az fizet az ügynöknek. Ezt a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG, a lakásközvetítési törvény) 2. § (1a) bekezdése rögzíti, és kimondja, hogy az ügynök nem követelhet, nem ígérhet és nem fogadhat el díjat a lakást keresőtől, kivéve, ha az ügynök kizárólag a kereső által adott keresési megbízás miatt kapta meg a bérbeadó utasítását a lakás felajánlására. Egyszerűen fogalmazva: ha az ügynök a bérbeadónak dolgozik, ami a meghirdetett lakások esetében túlnyomórészt normális eset, a bérbeadó fizet, és Ön semmit. Minden olyan megállapodás, amely ettől eltér, vagy amely a bérbeadói díjat Önre hárítja, a 2. § (5) bekezdése értelmében semmis.
Több kapcsolódó szabály is következik ugyanabból a törvényből, és mindegyik hasznos. A 2. § (1) bekezdése értelmében az ügynök csak akkor kap jutalékot, ha a munkája eredményeként ténylegesen bérleti szerződés jön létre, és maga a közvetítői szerződés is Textform formátumot ír elő (szöveges formátum: e-mail vagy írásos dokumentum, aláírás nem szükséges). A 2. § (4) bekezdése értelmében előleget egyáltalán nem lehet kérni, megállapodni vagy elfogadni, ami egyértelmű, törvényi válasz egy egész csaláscsaládra. A 3. § értelmében, ha a kereső jogosan tartozik díjjal, például azért, mert felbérelte az ügynököt, hogy a nevében keressen, azt a havi bérleti díj töredékeként vagy többszöröseként kell kifejezni, és nem haladhatja meg a kéthavi bérleti díj plusz áfa összegét, amelyet a külön számlázott Nebenkosten nélküli bérleti díj alapján számítanak ki. Ezen felül nem adható hozzá regisztrációs díj, írásbeli díj vagy költségtérítés.
Tehát, ha valaki megmutatja neked a hirdetésben talált lakást, majd jutalékot (ellátást) kér, ez a kérés nagy valószínűséggel jogellenes. Nem udvariatlan dolog azt mondani, hogy érted az alkalmazandó Besteller-elveket, és megkérdezni, hogy kinek az utasítására cselekszenek. Figyeld meg a különbséget a vásárlástól: amikor ingatlant vásárolsz, nem pedig bérelsz, más és újabb szabályok érvényesek, és az ügynöki díjat jellemzően megosztják. Ez a fejezet a bérbeadásról szól.
Szociális Lakhatás és a Wohnberechtigungsschein
Németországban jelentős mennyiségű támogatott lakás (geförderter Wohnraum) bérbeadásra kerül jóval a piaci bérleti díj alatt, és az ezekhez való hozzáférés a Wohnberechtigungsschein (WBS, lakhatási jogosultsági igazolás) nevű dokumentumon keresztül történik. A Wohnraumförderungsgesetz (WoFG, lakástámogatási törvény) 27. szakasza értelmében az ilyen lakás tulajdonosa csak annak adhatja bérbe, aki először átadja a WBS-t. Ennek nincs más útja: nincs WBS, nincs lakás, függetlenül attól, hogy mennyire kedveli a bérbeadó.
A munkanélküli létesítési engedélyt (WBS) a helyi önkormányzat, általában a Wohnungsamt vagy a Bürgeramt kérésére állítják ki, és egy évig érvényes. Két pont rendkívül fontos a külföldi lakosok számára, és széles körben félreértik. Nincs állampolgársági követelmény. A 27. § (2) bekezdése csak azt írja elő, hogy Ön nem ideiglenes jelleggel tartózkodjon Németországban, és jogilag és ténylegesen képes legyen lakóhelyet létesíteni életének központjaként, valamint önálló háztartást vezetni. Egy nem pusztán rövid távú tartózkodási engedély általában kielégíti ezt a követelményt. A második pont az, hogy a munkanélküli létesítési engedélyt akkor adják meg, ha a háztartás jövedelme a WoFG 9. § (2) bekezdésében foglalt határérték alatt marad, vagy a tartomány által meghatározott bármely más határérték alatt, és ezek a tartományi határértékek nagyon eltérőek. Sok dolgozó ember feltételezi, hogy túl sokat keres, és soha nem igényel engedélyt. Mielőtt feltételezést tenne, ellenőrizze a tartományára vonatkozó tényleges adatot.
Az igazolás feltünteti a jogosult lakás méretét szobákban vagy négyzetméterben, tehát egyrészt ajtót nyit, másrészt meghatározza a szélességét. Jelentkezzen időben, mert az igazolás egy évig érvényes, és a várólisták években mérik. Ha a jövedelmi küszöb közelében van, érdemes azt is ellenőrizni, hogy jogosult-e a Wohngeldre, az állami lakhatási támogatásra, amely elkülönül a munkanélküli segélytől (WBS), és alacsony és közepes jövedelmű bérlők számára érhető el.
A Besichtigung és amit valójában tesztel
A Besichtigung a megtekintés időpontja, és szűkös piacon kétféleképpen jöhet létre. A Massenbesichtigung (tömeges megtekintés) egy húszperces időszak, amely során negyven ember néz végig egy lakást, és ez nem is annyira megtekintés, mint inkább egy szűrési esemény: a bérbeadó vagy az ügynök összegyűjti a jelentkezési lapokat és gyors benyomásokat alkot. Az Einzeltermin (egyéni találkozó) egy valódi megtekintés, általában annak a jele, hogy a piac lazább, vagy hogy már felkerült a jelöltek listájára, és itt lehet ténylegesen kérdéseket feltenni.
Hozd magaddal a jelentkezési mappádat nyomtatva és e-mailben elküldésre készen. Érkezz időben, ami Németországban néhány perccel korábban jelent. Öltözz úgy, mint a munkahelyeden. Készülj fel arra, hogy egy mondatban bemutatkozz: mivel foglalkozol, ki költözik be, és mikorról. Ha korlátozott a német nyelvtudásod, mondd ezt nyugodtan németül, és folytasd angolul; a hozzáértés és az udvariasság többet számít, mint a folyékony német nyelvtudás, és ahogy mindjárt látni fogod, egy szigorú német nyelvtudás jogilag amúgy is megkérdőjelezhető.
A megtekintést ne csak a lenyűgözésre, hanem a szemrevételezésre is használd. Ellenőrizd a mobil vételt, és keress üvegszálas vagy kábeles internetkapcsolatot, mert Németországban egy adott címen nem garantált az internet elérhetősége. Nyisd ki az ablakokat, és keress penészt, különösen a fürdőszoba sarkában és a bútorok mögött. Kérdezd meg, milyen a fűtési rendszer, és kérd el az Energieausweis-t (energiatanúsítványt), amelyet a bérbeadónak be kell mutatnia, és amelyből megtudhatod, mennyibe fog kerülni a fűtés. Kérdezd meg, mennyi volt az utolsó Nebenkostenabrechnung. Kérdezd meg, hogy felújítva vagy felújítatlanul adják-e át a lakást, és később írásban kérd meg a választ, mert ez az egyetlen szó megváltoztatja a jogi helyzetedet a festéssel kapcsolatban. Mérd le, vagy legalább ellenőrizd az alapterületet, mivel a hirdetett Wohnfläche nem mindig pontos, és a szerződéshez képest több mint tíz százalékos hiányosságot a bíróságok régóta olyan hiányosságnak tekintik, amely feljogosít a bérleti díj csökkentésére.
Azt is kérdezd meg, hogy az előző bérlő miért távozott, és mennyi ideig maradt. Egy szűk piacon nagy a fluktuációjú lakás sokat elárul. És kérdezd meg, hogy mennyi volt az előző bérlő Kaltmiete-je, mert ahogy az alábbi Mietpreisbremse című szakasz kifejti, ez az összeg jogilag meghatározó lehet, és a bérbeadónak egyébként is kötelessége lehet önként megadni.
A Mieterselbstauskunft: Mit kérhet és mit nem kérhet egy főbérlő
A Mieterselbstauskunft az az önbevallási űrlap, amelyet a bérbeadó ad át, és itt kezdődik az, amikor a keresés már nem etikett kérdése, hanem jogi kérdéssé válik. 2024 januárjában a Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden (a német független adatvédelmi hatóságok konferenciája) közzétett egy Orientierungshilfe-t, egy hivatalos útmutató dokumentumot, amely pontosan meghatározza, hogy mely kérdések jogszerűek egy lakás bérbeadásakor. Az alapelve egyszerű: a bérbeadó csak olyan adatokat gyűjthet, amelyek objektív kapcsolatban állnak a bérleti szerződéssel, és saját szavaival élve, a jogellenes kérdésekre nem kell válaszolni. A kezedben lévő űrlap nem törvény. Ez az útmutató sokkal közelebb áll hozzá.
Az útmutató által megengedettnek tekintett kérdések a személyazonosságra és a fizetőképességre vonatkoznak. Az Ön neve és címe. A beköltözők száma, és hogy felnőttek vagy gyermekek-e. Az Ön foglalkozása és a munkáltatója. A nettó jövedelme, valamint a rendszeres havi kötelezettségei után fennmaradó összeg, bár itt is válaszolhat azzal, hogy megerősíti, hogy túllép egy meghatározott küszöbértéket a pontos szám megnevezése helyett. Indult-e Ön ellen fizetésképtelenségi eljárás, adott-e Vermögensauskunft-ot (eskü alatt tett vagyonnyilatkozatot végrehajtási eljárásban), és van-e Ön ellen kilakoltatási okirat bérleti díj-hátralék miatt. Szándékozik-e háziállatokat tartani, kivéve, ha kis ketreces állatokról van szó, mint például hörcsögök, hullámos papagájok vagy halak, amelyekhez egyáltalán nem kell engedély. Szociális lakások esetén pedig a WBS-adatai.
A tiltott kérdések listája hosszabb és hasznosabb. A bérbeadó nem kérdezheti meg az állampolgárságát: az útmutató határozottan kimondja, hogy a kérdés nem szükséges, ezért nem megengedett. A vallásra, faji vagy etnikai származásra vonatkozó általános kérdések jogellenesek. A büntetőjogi ítéletekre és a folyamatban lévő bűnügyi nyomozásokra vonatkozó kérdések jogellenesek, mivel a bérleti szerződésben az egyetlen jogos szempont a hitelképesség. A házassági tervekre, a terhességre és arra vonatkozó kérdések, hogy szeretne-e gyermekeket, jogellenesek, mert ezek a magánélet magjához tartoznak; az útmutató egy értelmes jogi indokot is hozzáfűz, miszerint a házastárs vagy a saját gyermekek befogadásához eleve nincs szükség a bérbeadó engedélyére, mivel a közeli családtagok nem harmadik felek. A politikai pártban vagy bérlői egyesületben való tagságról nem lehet kérdezni. A munkaviszony hosszáról sem, azon az indokon alapulva, hogy egy mobil társadalomban ez semmit sem bizonyít a jövőről. A havi kötelezettségek mögött meghúzódó okokról sem. És ahol egy állami szerv közvetlenül fizeti a bérleti díjat, a jövedelmére vonatkozó kérdések egyáltalán nem megengedettek.
Ugyanebből az útmutatóból két eljárási pontot is érdemes figyelembe venni. A bérbeadó kérheti a Personalausweis vagy az útlevél bemutatását a személyazonosság igazolása érdekében, és rögzítheti is, hogy ellenőrizte, de a másolat készítése kifejezetten jogellenes. Az ezeken az űrlapokon található hozzájárulási mezők nem jelentenek érvényes megkerülő megoldást: a hatóságok szerint a hozzájárulás ebben az esetben nem a megfelelő eszköz, és a szerződés ettől való függővé tételével kikövetelt hozzájárulás nem önkéntes, ezért nem hatékony.
Mindebből következik az a gyakorlati szabály, amelyet a német jogászok Recht zur Lüge-ként, a hazugsághoz való jogként írnak le. Mivel a jogellenes kérdésekre nem kell válaszolni, a jogellenes kérdésre adott valótlan válasznak nincs következménye: a bérbeadó később nem vitathatja a szerződést, és nem mondhatja fel olyan válasz alapján, amelyet soha nem volt jogosult kérni. A jogszerű kérdésre – mindenekelőtt a jövedelmére vagy a hátralékára vonatkozó kérdésre – adott valótlan válasz teljesen más tészta, és a bérleti szerződés megszűnésébe kerülhet. A különbségtételt pontosan azért érdemes megtanulni, mert egy olyan űrlap, amely a terhességére és a fizetésére vonatkozó kérdéseket a szomszédos mezőkben kérdezi meg, arra hív fel, hogy a kettőt egyenértékűként kezelje, pedig nem azok.
Végül, az adataid nem a bérbeadó megőrzésének a joga. Az iránymutatás egyértelművé teszi, hogy azoknak a jelentkezőknek az adatait, akik nem kapják meg a lakást, általában hat hónapon belül törölni kell, ez az időszak az antidiszkriminációs keresetek benyújtására rendelkezésre álló időszakhoz van kötve, és hogy a „problémás” jelentkezők feketelistáját vezető vagy az új jelentkezőket egy tárolt adatbázis alapján szűrő bérbeadók általában jogellenesen járnak el.
Schufa és az újonnan érkezők problémája
Egy versenyképes piacon szinte minden bérbeadó hitelképességi igazolást kér, Németországban pedig ez a Schufát, az ország domináns hitelminősítő intézetét jelenti. Itt ütköznek az újonnan érkezők egy olyan falba, amelynek semmi köze a pénzügyeikhez: egy három hónapja Németországba költözött személynek nincs német hitelmúltja, így kevés vagy semmi sincs az aktájában. Egy üres akta nem rossz pontszám. De hiányzásról van szó, ahol a bérbeadó egy számot vár, és egy negyven kérelmből álló halomban a hiányzás egy számot veszít.
Ha megérted, melyik Schufa-dokumentumot kérik, az jobban segít, mint azt várnád. A GDPR 15. cikke szerinti Datenkopie törvényes jogod, hogy ingyenes másolatot kapj mindenről, ami rólad van, és ez a megfelelő dokumentum a nyilvántartásod hibáinak ellenőrzésére. Nem megfelelő dokumentum, amit egy bérbeadónak kell átadni, és az adatvédelmi hatóságok is egyenesen kimondják: a bérbeadóknak esetleg nincs rá szükségük, mert sokkal többet elárul a pénzügyeidről, mint amennyit egy bérleti szerződés felmérése megkövetel. A megfelelő megoldás egy erre a célra készített Bonitätsauskunft, egy hitelképességi jelentés, amelyet a bérbeadóknak mutatnak be, és amely csak a releváns összefoglalót tartalmazza. Ez egy fizetős termék. Te magad rendeled meg és te magad mutatod be; egy bérbeadó csak szűk körülmények között kérdezhet rád egy hitelminősítő intézettől, és egyáltalán nem, ha már megfelelő bizonyítékokat szolgáltattál.
Az egyik igény, amit egyszerűen elutasíthatsz, a Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, az előző bérbeadód igazolása, amely igazolja, hogy nem maradt bérleti díjhátralékod. A Bundesgerichtshof (BGH, a Szövetségi Bíróság) 2009-ben kimondta, hogy az előző bérbeadó nem köteles ilyen igazolást kiállítani, és az adatvédelmi hatóságok a nyilvánvaló következtetésre jutottak: mivel ezt jogszerűen nem lehet beszerezni, Öntől sem követelhető. Ha van ilyened, mindenképpen használd. Ha nincs, mondd, hogy az előző bérbeadód nem köteles ilyet kiállítani, és helyette bankszámlakivonatokat kínálj fel, amelyek mutatják a befizetett bérleti díjat.
Mit kínáljunk, ha a Schufa-aktád gyér? Olyan ajánlatot, ami valóban megválaszolja a bérbeadó kérdését, vagyis hogy megérkezik-e a bérleti díj. Egy Arbeitsvertrag (munkaszerződés), amely tartalmazza a fizetésedet, és ideális esetben azt, hogy az állandó (unbefristet). Az utolsó három fizetési jegyzéked. Bankszámlakivonatok a hazádból, amelyeken feltüntetik az időben befizetett bérleti díjat, a lényegtelen sorokat kifeketítve. Egy Bürgschaft (garancia) egy Németországban élő munkáltatótól, rokontól vagy baráttól, amely gyakran a leghatékonyabb dokumentum, amit egy újonnan érkező bemutathat. Egy levél a munkáltatódtól, amely megerősíti a pozíciódat, és amelynek súlya van egy olyan piacon, ahol a munkáltató stabilitását a bérlő stabilitásának tekintik. Amit nem tehetsz, az az, hogy egy nagyobb kaucióval megvásárolod a problémát, mert ahogy a következő szakasz is kifejti, a kauciót törvény korlátozza, és a felső határ nem alku tárgya. Fejezetünk a ...-ról... hitelek és kölcsönök Németországban elmagyarázza magát a Schufa pontszámot, a fájl felépítését és a benne található hibák javítását.
A diszkrimináció a bérleti piacon valós és illegális
Nem érdemes úgy tenni, mintha nem így lenne: az idegen hangzású nevű jelentkezők kevesebb meghívást kapnak a megtekintésre, mint az azonos nevű, német hangzású nevű jelentkezők, ezt a mintát ismételten igazolták kontrollált tesztvizsgálatok. Ha téged figyelmen kívül hagynak, a probléma valójában nem is veled lehet. Az Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG, az általános egyenlő bánásmódról szóló törvény) tiltja ezt, és érdemes pontosan tudni, hogy mit takar, mert a pontos változat hasznosabb, mint a szlogen.
Az AGG 19. §-ának (1) bekezdése tiltja a faji, etnikai származáson, nemen, valláson, fogyatékosságon, életkoron és szexuális identitáson alapuló megkülönböztetést az úgynevezett Massengeschäfte-kben, amelyek jellemzően nagyszámú hasonló esetben a személyre való tekintet nélkül történnek. A 19. § (2) bekezdése tovább megy a faji és etnikai származás esetében, és más polgári jogi kapcsolatokban is tiltja ezt a megkülönböztetést. Azért van ez a különbségtétel jelentős, mert a 19. § (5) bekezdése kimondja, hogy a lakóingatlanok bérbeadása általában nem minősül Massengeschäft-nek, ha a bérbeadó összesen legfeljebb 50 lakást ad bérbe. Ha ezeket a rendelkezéseket együttesen olvassuk el, a tényleges szabály kirajzolódik: egy kis magánbérbeadóval szemben a vallásra, nemre, életkorra, fogyatékosságra és szexuális identitásra vonatkozó védelem többnyire nem vonatkozik, míg a faji és etnikai megkülönböztetés elleni védelem attól függetlenül érvényes, hogy a bérbeadó hány lakással rendelkezik. Az Antidiskriminierungsstelle des Bundes (Szövetségi Megkülönböztetés Elleni Ügynökség) ugyanígy fogalmaz. Egy nagy lakásépítő társasággal szemben a teljes lista érvényes.
Van egy kivétel, amiről tudnia kell, mert a bérbeadók néha hivatkoznak rá. A 19. § (3) bekezdése lehetővé teszi a megkülönböztető bánásmódot a bérbeadás során, amennyiben az társadalmilag stabil lakóstruktúrák és kiegyensúlyozott települési minták létrehozását és fenntartását szolgálja. Ez egy valós rendelkezés, de nem biankó csekk: az adatvédelmi hatóságok útmutatója megjegyzi, hogy egy koherens, dokumentált lakáspolitikai koncepciót igényel mögötte, nem pedig a bérbeadó egyéni preferenciáját. Az a bérbeadó, aki egyszerűen nem kíván külföldieknek bérbe adni, nem tartozik a hatálya alá.
Ha diszkrimináció áldozata vagy, az AGG (Addiszkriminációs Ügynökség) egy utat kínál, és ennek két jellemzője dönti el, hogy az út működik-e. Az első a 22. szakasz, amely áthárítja a bizonyítási terhet: amint bebizonyítod a védett tulajdonságon alapuló diszkriminációra utaló jeleket, a másik félnek kell bizonyítania, hogy nem történt jogsértés. Ezért fontos a bizonyítékgyűjtés, és ezért működik a tesztelés. Ha gyanítod, hogy egy listát visszatartanak előled, és ha röviddel ezután egy német nevű személy érdeklődik ugyanazzal a lakással kapcsolatban, és mindkét választ dokumentálod, az érzést jellé alakítja. Őrizz meg minden e-mailt, jegyezd fel minden telefonhívást a dátummal és időponttal, valamint azokat a képernyőképeket, amelyek online maradnak, miután értesítettek arról, hogy lefoglalták őket. Ne hamisíts azonban dokumentumokat; a Diszkriminációellenes Ügynökség saját útmutatója figyelmeztet, hogy a dokumentumok hamisítása bűncselekmény, és azt tanácsolja, hogy ne nyújts be fiktív papírokat a tesztelés során.
A második döntő jellemző a 21. § (5) bekezdése: a kereseteket két hónapon belül kell benyújtani. Ez egy rövid határidő, és ez az oka annak, hogy sok jogos panasz elbukik. Ezen időkereten belül követelheti a diszkrimináció megszüntetését, pert indíthat a bírósági intézkedésért, ha további következmények merülnek fel, kártérítést követelhet, és pénzbeli kártérítést követelhet személyiségi jogainak megsértése miatt. Amit általában nem tehet, az az, hogy kényszerítheti a bérbeadót, hogy adja át Önnek azt a bizonyos lakást. Az összegek nem elhanyagolhatók: az Anti-Diszkriminációs Ügynökség dokumentál egy berlini esetet, amelyben egy bíróság 30 000 eurót ítélt meg, két felperesnek fejenként 15 000 eurót, ahol a bérbeadó szelektíven emelte a bérleti díjakat a török, arab és muszlim háztartások számára, a bíróság pedig kifejezetten megjegyezte, hogy az összegnek visszatartó erejűnek kell lennie. Ugyanez a forrás feljegyez egy olyan esetet, amelyben a bérbeadó azon követelményét, hogy a jelentkezőknek németül kell beszélniük, valószínűsíthető közvetett származási diszkriminációnak tekintették, azzal az indokkal, hogy ez minden újonnan érkezett személyt kizárna a lakáspiacról.
Gyakorlatilag ne perrel kezdj. Vedd fel a kapcsolatot a szövetségi antidiskriminierungsstelle.de weboldalon található ingyenes tanácsadással foglalkozó Antidiskriminierungsstelle-lel, vagy egy helyi Antidiskriminierungsberatungsstelle-vel. Sok városban van kifejezetten lakhatási kérdésekre szakosodott „Fair mieten” (méltányos tanácsadás) tanácsadási szolgáltatás is. A két hónapos óra miatt ezt a hívást az első héten intézd, ne azután, hogy már abbahagytad a dühöngést.
Aláírás előtt olvasd el a Mietvertragot
A Mietvertrag (bérleti szerződés) általában egy szabványnyomtatvány, és a németországi szabványnyomtatványok szigorú bírói ellenőrzés alatt állnak, ami azt jelenti, hogy a forgalomban lévő záradékok meglepően sokasága érvénytelen. Kezdjük az alapvető felosztással. A határozatlan idejű szerződés (unbefristeter Mietvertrag) a szokásos eset, és mindaddig fennáll, amíg valaki fel nem mondja. A határozott idejű szerződés (befristeter Mietvertrag) egy adott időpontban automatikusan megszűnik.
Itt az eredeti tanács, amit a legtöbb útmutató ad, téves, és érdemes figyelmesen elolvasni a BGB 575. szakaszát. A bérbeadó nem választhatja egyszerűen a határozott idejű bérlet felajánlását. A határozott idő csak akkor érvényes, ha az aláíráskor és írásban a bérbeadó pontosan három törvényes ok egyikét közli: hogy az ingatlant magának, családjának vagy háztartásának szeretné; hogy azt lebontani, jelentősen átalakítani vagy olyan módon javítani szándékozik, amit a folyamatos bérlet komolyan akadályozna; vagy hogy szolgáltatásnyújtásra kötelezett személynek kívánja bérbe adni. Ha ilyen okot írásban nem közölnek, a törvény szerint a bérleti szerződés egyszerűen határozatlan időre kötöttnek minősül. Más szóval, a megmagyarázatlan határozott idő nem rövidíti le a bérleti időt; csak meghiúsul. Ha valódi határozott idő létezik, akkor a lejárat előtt négy hónappal követelheti, hogy a bérbeadó egy hónapon belül erősítse meg, hogy az ok továbbra is fennáll-e, és ha az ok megszűnt, kérheti a határozatlan időre történő meghosszabbítást.
A felmondási időket a legtöbb útmutatóban ugyanilyen félrevezetően írják le. A BGB 573c. szakasza értelmében a hónap harmadik munkanapjáig történő felmondás a következő hónap végétől lép hatályba, ami a megszokott három hónap. A bérbeadó felmondási ideje, nem pedig az Öné, hosszabbodik a bérleti szerződéssel: öt év után három hónappal, nyolc év után pedig további hárommal hosszabbodik, így három, hat és kilenc hónap lesz. Az Ön felmondási ideje a teljes bérleti szerződésre három hónap marad. Az 573c(4) szakasz pedig minden, az Ön hátrányára ettől eltérő megállapodást érvénytelennek nyilvánít, így egy olyan záradék, amely hat vagy tizenkét hónapos felmondási időre kötelezi Önt egy rendes határozatlan idejű bérleti szerződésben, nem érvényes. Magának a felmondásnak írásban kell történnie a BGB 568. szakasza értelmében, ami aláírt papír alapú levelet jelent; az e-mail nem elégíti ki ezt. Az ajánlott levél nem jogi követelmény, csak ésszerű bizonyíték. Az 550. szakasz külön kimondja, hogy az egy évnél hosszabb időtartamú, nem írásos formában kötött bérleti szerződés határozatlan idejűnek számít, bár az átadás után egy év előtt nem szüntethető meg.
A bérbeadó felmondási lehetősége erősen korlátozott, és általában berechtigtes Interesse (jogos érdek) szükséges hozzá. A leggyakoribb az Eigenbedarf, azaz a bérbeadó saját maga vagy közeli családtagjai számára szükséges lakás. Az Eigenbedarf-ot konkrétan meg kell indokolni, és megtámadható, és ha kiderül, hogy hamis, a bérbeadó kártérítési felelősségre vonható. Ez a német bérlővédelem lényege, és ez az oka annak, hogy egy német bérleti szerződést érdemes megtartani.
Figyeljen három záradékcsaládra. A Staffelmiete (lépcsős bérleti díj) a BGB 557a. szakasza értelmében előre rögzíti az emeléseket; minden lépcsőt euróban, nem százalékban kell megadni, minden szintnek legalább egy évig fenn kell állnia, a helyi összehasonlítható bérleti díj rendes emelései kizártak, amíg érvényes, és a felmondási jog legfeljebb négy évig kizárható. Az Indexmiete (indexbérleti díj) az 557b. szakasz értelmében a bérleti díjat a Statistisches Bundesamt által közzétett fogyasztói árindexhez köti; szintén egy évig kell fenn állnia, a rendes emelések kizártak, és minden változást Textform formátumban kell bejelenteni, feltüntetve az indexmozgást és az összeget. Az ortsübliche Vergleichsmiete (helyi összehasonlítható bérleti díj) rendes bérleti díjemelése az 558. szakasz szerint történik: a bérleti díjnak tizenöt hónapig változatlannak kell lennie, és a Kappungsgrenze (plafon) három év alatt legfeljebb 20 százalékot engedélyez, amelyet a tartomány által szűkösnek minősített területeken 15 százalékra csökkent. A legtöbb útmutató a 20-as számot idézi, és kihagyja a 15-öst, ami pontosan azokban a városokban érvényes, ahol a legnagyobb valószínűséggel ezt olvasod.
A Kaution: Három hónap, és a jogod három részben fizetni
A kauciót (kaution) a BGB 551. szakasza szabályozza, és szinte minden népszerű leírása finoman téves. A törvény kimondja, hogy a kaució legfeljebb a havi bérleti díj háromszorosa lehet, kivéve az egyösszegű vagy előlegként feltüntetett Betriebskosten-t. Ebből két dolog következik. Először is, a három hónap egy felső határ, nem pedig standard: a bérbeadó kérhet kevesebbet, és semmi sem jogosítja fel arra, hogy többet kérjen, függetlenül attól, hogy mennyire sovány a Schufa-aktád, vagy mennyit szeretnél a lakásért. Másodszor, a szorzó a Kaltmiete-re vonatkozik, nem a Warmmiete-re, így egy bérbeadó, aki a meleg bérleti díj háromszorosát számítja ki, túlszámláz.
Aztán jön az a rendelkezés, amiről az újonnan érkezők a legtöbbször nem is tudnak. Az 551. § (2) bekezdése feljogosít arra, hogy a kauciót három egyenlő havi részletben fizesd be. Az első a bérleti szerződés kezdetén, a másik kettő pedig a következő két bérleti díj befizetésével egy időben esedékes. Ez a jogod, nem pedig egy tárgyalási engedmény: egy olyan szerződési záradék, amely a teljes összeget előre követeli, az Ön hátrányára történő eltérés, és az 551. § (4) bekezdése érvényteleníti az ilyen eltéréseket. Tekintettel arra, hogy egyszerre fizeted a költözést, gyakran vásárolsz egy konyhát, és esetleg még máshol fizeted a bérleti díjat, a kaució három hónapra elosztása valódi pénzt ér pontosan abban a pillanatban, amikor a legkevesebb van rá.
A bérbeadó kötelezettségei ugyanilyen konkrétak. Az 551. § (3) bekezdése értelmében a pénzt a banknál a megtakarításokra szokásos kamatlábbal, három hónapos felmondási idővel kell befizetni, vagy ha Ön beleegyezik, más formában, és mindkét esetben a pénzt a bérbeadó saját vagyonától elkülönítve kell kezelni. Ez az elkülönítés védi a betétet, ha a bérbeadó fizetésképtelenné válik. A hozamok Önt illetik, és növelik a betét összegét. A diák- és ifjúsági otthonok mentesülnek a kamatfizetési kötelezettség alól. Ha a bérbeadója arra kéri, hogy a betétet a szokásos folyószámlájára utalja át, akkor olyan megállapodást ír le, amelyet a törvény nem engedélyez.
Egy másik lehetőség, amit érdemes megismerni, a Mietkautionsbürgschaft, egy bank vagy biztosító által nyújtott betétgarancia: egy kis éves díjat fizetsz, és ők garantálják az összeget, így a készpénzed nálad marad. Ez pénzbe kerül, amit soha nem kapsz vissza, és a bérbeadónak bele kell egyeznie az elfogadásába, de egy újonnan érkező számára, akinek ugyanabban a hónapban kell kauciót, konyhát és költözést fizetnie, néha ez a különbség a lakás bérlése és aközött, hogy kiveszi-e.
A bérleti szerződés végén a kauciót visszafizetik, amint a bérbeadónak ésszerű ideje volt a lakás ellenőrzésére és a fennálló követelések rendezésére. Erre az időszakra nincs törvényileg meghatározott hosszúságú határidő, a bíróságok pedig három-hat hónap közötti időtartamot fogadtak el, hosszabbat is, ha egy függőben lévő Nebenkostenabrechnung indokolja az arányos rész megtartását. Amit a bérbeadó nem tehet meg, az a normál kopás és elhasználódás miatti visszatartás, amelyet a bérleti díj fedez.
Mietpreisbremse: Mit korlátoz, és hol
A Mietpreisbremse (bérleti díj fék) korlátozza azt, hogy a bérbeadó mit számíthat fel az új bérlőnek. A BGB 556d. szakasza értelmében a feszült ingatlanpiacú területeken a bérleti szerződés kezdetén a bérleti díj legfeljebb 10 százalékkal haladhatja meg az ortsübliche Vergleichsmiete-t. A helyi összehasonlítható bérleti díjat általában a Mietspiegel, a legtöbb város által közzétett hivatalos bérleti díjindex mutatja.
A legtöbb kalauz manapság mindkét irányban téved a státuszával kapcsolatban. A szabály nem mindenhol érvényes automatikusan. Csak ott érvényes, ahol a tartomány kormánya kiadott egy Rechtsverordnungot (törvényi rendeletet), amely kijelöli a területet, így München központjában kötelező érvényű, a legtöbb vidéki körzetben pedig nem. Ezek a rendeletek 2025 végén lejártak volna, és a Bundestag által elfogadott, a Bundesrat által 2025. július 11-én jóváhagyott és 2025. július 23-tól hatályba lépett törvény négy évvel meghosszabbította őket. A törvény most kimondja, hogy egy rendeletnek legkésőbb 2029. december 31-én hatályát kell veszítenie. Tehát a Mietpreisbremse hatályban van, és minden olyan oldal, amely azt jelzi, hogy 2025-ben lejár, elavult. Figyeljük meg azonban a pontos megfogalmazást: 2029 a végső határidő ezekre a rendeletekre, és egy adott tartomány rendelete hamarabb is lejárhat.
Kivételt képeznek azok a területek, ahol a pénz ténylegesen van. Az 556e. szakasz értelmében, ha az előző bérlő már többet fizetett a felső határnál, akkor ezt a magasabb Vormiete díjat ismét felszámíthatják, és ha a bérbeadó a bérleti jogviszony kezdete előtti három évben korszerűsítette az ingatlant, a felső határ ennek megfelelően emelkedik. Az 556f. szakasz értelmében a felső határ egyáltalán nem vonatkozik a 2014. október 1. után először használt és bérbe adott lakásra, ami lényegében minden új építésű ingatlant mentesít, és sem az 556d., sem az 556e. szakasz nem vonatkozik az átfogó korszerűsítés utáni első bérbeadásra.
Az 556g. szakasz az, ami ezt az elméletet eszközzé alakítja. Amennyiben a bérbeadó ezen kivételek egyikére hivatkozik, akkor a szerződéses nyilatkozat megtétele előtt, felszólítás nélkül, szöveges formában tájékoztatnia kell Önt arról, hogy melyik kivétel vonatkozik rá, és mennyi volt a korábbi bérleti díj. Az a bérbeadó, aki nem teszi közzé ezt a nyilatkozatot, egyáltalán nem hivatkozhat a kivételre, és aki késedelmesen teszi, csak két évvel később hivatkozhat rá. Ha a bérleti díj túl magas, akkor kifogást kell emelnie, amit a törvény Rüge-nek nevez, szöveges formában; ezután visszakövetelheti a túlfizetést. Cselekedjen gyorsan, mert ha a bérleti jogviszony kezdete vagy megszűnése után több mint 30 hónappal nyújt be kifogást, akkor csak a kifogás benyújtása után esedékessé vált bérleti díjat követelheti vissza. És figyeljen meg egy részletet, ami megbénítja az embereket a lépcsőzetes bérleti díjak esetében: az 557a(4) szakasz értelmében a Mietpreisbremse minden egyes Staffelre vonatkozik, nem csak az elsőre, míg az 557b(4) szakasz értelmében csak az indexált bérleti díj kezdő bérleti díjára vonatkozik.
A Rüge-ügyben való tárgyaláshoz nincs szükség ügyvédre, és a bérbeadó sem jogosult megtorlásra; a szokásos bérlővédelmi szabályok továbbra is érvényesek. A gyakorlatban a helyi Mietspiegel-hez kell fordulni elsőként, egyrészt azért, mert ők ellenőrzik a Mietspiegel-összehasonlítást, másrészt pedig azért, mert az összehasonlítható bérleti díj számtani alapja az, amely alapján ezeket a vitákat valójában megnyerik vagy elveszítik.
Schönheitsreparaturen: A záradékok, amelyek nem érvényesek
A Schönheitsreparaturen (dekoratív javítások) falak és mennyezetek festését, radiátorok, belső ajtók és ablakok belülről történő kezelését jelenti: kozmetikai munka, nem szerkezeti javítás. A BGB 535. §-ának (1) bekezdése szerinti alapértelmezett helyzet az, hogy ez a bérbeadó feladata, mivel a bérbeadónak a lakást szerződéses használatra alkalmas állapotban kell átadnia, és ebben az állapotban kell tartania. A bérbeadók szerződéses záradékkal hárítják át a munkát a bérlőkre, és a bíróságok két évtizedet töltöttek ezen záradékok hatályon kívül helyezésével.
A BGH 2015. március 18-i ítélete az újonnan érkezők számára a legértékesebb. Amennyiben egy lakást felújítatlanul adnak át, a bérlőre megfelelő ellenszolgáltatás nélkül kötelezővé tevő szabványzáradék érvénytelen, mivel arra kötelezné a bérlőt, hogy távolítsa el az előző bérlő elhasználódott tárgyait, és a lakást jobb állapotban adja vissza, mint ahogyan átvette. Ugyanezen a napon a bíróság kimondta, hogy a Quotenabgeltungsklauseln, azaz a távozó bérlőt a még be nem fejezett felújítási időszakok költségeinek egy részének megfizetésére kötelező záradékok általában érvénytelenek, mivel a bérlő részesedését nem lehet előre megbízhatóan kiszámítani. A starre Fristen, azaz a lakás tényleges állapotát nem figyelembe vevő merev felújítási határidőket tartalmazó záradékok is régóta érvénytelenek. Amikor egy ilyen záradék érvényét veszti, teljes egészében érvényét veszti: a kötelezettség nem zsugorodik ésszerű változatra, hanem az 535. szakasz értelmében a bérbeadóra száll vissza.
A BGH 2020. július 8-án egy folytatással egészítette ki a cikket, amelyet érdemes tudni. Ha felújítatlan lakást kapott, és a záradék érvénytelen, akkor követelheti a bérbeadótól a felújítást, ha az állapot jelentősen romlott a beköltözéshez képest, de mivel az új felújítás jobb lakást eredményez, mint amilyennel a szerződés szerint rendelkezett, hozzá kell járulnia a költségekhez, ami a bíróság szerint általában a felét jelenti.
Két szomszédos záradék is ugyanolyan szkeptikus értékelést érdemel. Az Endrenovierungsklausel, amely előírja, hogy távozáskor ki kell takarítani, függetlenül az állapotától vagy a tartózkodás időtartamától, érvénytelen. A Kleinreparaturenklausel, amely a kisebb javítások költségeinek megfizetését írja elő, érvényes lehet, de csak a bíróságok által meghatározott korlátokon belül: nincs törvényes összeghatár, de a záradéknak korlátoznia kell mind az egyszeri javítás költségét, mind az éves teljes költséget, és csak azokra a tárgyakra vonatkozhat, amelyeket rendszeresen megérint és használ. Fontos, hogy soha ne kötelezzen arra, hogy hozzájáruljon a felső határt meghaladó javításhoz; az a záradék, amely egy kilencszáz eurós javítás első száz eurójának megfizetését írja elő, érvénytelen. Mivel ezek közül a számok közül egyik sem szerepel törvényben, a szerződésben szereplő szám nem önmagát érvényesíti, és pontosan ez az a fajta záradék, amelyet érdemes elolvastatni egy Mietervereinnel.
A következő gyakorlati utasítás rövid: rögzítsd az átadás-átvételi jegyzőkönyvben a „felújítatlan” vagy „felújítatlan” szavakat, és a beköltözés napján mindent fényképezz le. Az, hogy a lakás felújítatlan volt-e az átadáskor, az a tény, ami évekkel később eldönti az egész kérdést, és ezt a tényt senki sem tudja bizonyítékok nélkül rekonstruálni.
Az Übergabe és az Übergabeprotokoll
Az Übergabe az átadás-átvétel, az Übergabeprotokoll (átadási jegyzőkönyv) pedig az a dokumentum, amit te és a bérbeadó aláírtok aznap. Ez a legolcsóbb biztosítás a német bérleti jogban, és ha kihagyjátok, az a legdrágább hiba, amit egy új bérlő elkövethet, mert ez a dokumentum dönti el évekkel később, hogy a padlón lévő karcolás a tiéd volt-e.
Jegyezd fel a villany-, gáz-, víz- és fűtésmérő állását (Zählerstände) a mérőóra-számokkal együtt, mert ezek alapján indul a közüzemi számlázásod. Jegyezd fel minden ajtóhoz, postaládához és pincéhez a kapott kulcsok számát. Jegyezz fel minden talált hibát (Mangel), bármilyen apró is legyen: lepattant csempe, megkarcolt munkalap, nem záródó ablak, folt a parkettán, penésznyomok. Fényképezd le mindegyiket, és általában a lakást is, időbélyegzővel ellátva. A jegyzőkönyvben tüntesd fel, hogy a lakást felújítva vagy felújítatlanul adták-e át. Mindkét fél aláírja, és te megtartasz egy másolatot.
A hiba átadáskor történő rögzítése egyszerre két dolgot eredményez. Védi a kauciódat, mivel az első napon rögzített hiba nem vonható le az utolsó napi kaucióból. És megőrzi a jogodat a javításhoz, mivel az 535. szakasz értelmében a bérbeadó szerződésszerű állapotú lakással tartozik neked, az 536. szakasz értelmében pedig a bérleti díj törvény erejénél fogva csökken mindaddig, amíg a hiba érdemi módon rontja a használatot, és minden ettől eltérő megállapodás semmis egy lakóingatlan-bérleti szerződésben. Ugyanezt a protokollt kell betartanod távozáskor is, és ragaszkodj hozzá, még akkor is, ha a bérbeadó szerint ez felesleges.
Közművek beállítása beköltözés után
A Strom (áram) és – amennyiben egyénileg szerzi meg – a gáz olyan szerződések, amelyeket Ön köt meg, és a német piac teljesen liberalizált, így bármelyik szolgáltatót választhatja. Ha nem tesz semmit, automatikusan a helyi Grundversorger (alapszolgáltató) látja el Önt a Grundversorgung tarifa szerint, amely legális és megbízható, és általában a drágább opciók közé tartozik. Ez az alapértelmezett érték egy biztonsági háló, nem pedig terv. Az összehasonlító portálok, mint például a Verivox és a Check24, a szokásos összehasonlítási módok, bár ezek kereskedelmi közvetítők, és rangsorolásuk a jutalékokat is tükrözi az ár mellett. Bármit is választ, küldje el a Zählerstand-ját regisztrációkor, figyelje a Vertragslaufzeit-et (szerződési időtartam) és a Kündigungsfrist-et (felmondási idő), és vegye figyelembe, hogy az első éves ár gyakran tartalmaz egy bónuszt, amely nem ismétlődik. A számlázás havi részletfizetéssel (Abschlag) történik egy becslés alapján, amelyet évente egyszer a Jahresabrechnungban rendeznek.
A Wasser (víz) és az Abwasser (szennyvíz) nem piac. Ezeket a helyi Stadtwerke vagy az önkormányzat biztosítja, és nincs szolgáltató, akit választhatnánk; a költség általában a Nebenkosteneken keresztül érkezik. A Müllabfuhr (hulladékgyűjtés) ugyanígy működik, az önkormányzat szervezi és a Nebenkosteneken keresztül számlázza ki, olyan válogatási szabályokkal, amelyek városonként eltérőek és társadalmilag fontosabbak, mint amire számítanánk. A fűtés vagy épületközponti, ebben az esetben a Nebenkostenen keresztül számlázzák, és nagyrészt a mért fogyasztás alapján osztják el, vagy lakásonkénti, ebben az esetben a saját gáz- vagy villanyszámlán jelenik meg.
Az internet telepítése az, amit érdemes korán elkezdeni. A telepítés általában több hetet vesz igénybe, alkalmanként tovább is, ha a vonalon kell javítani, vagy ha előbb fel kell mondani az előző bérlő szerződését, és gyakori, hogy a beköltözés után egy hónapig nincs internet. A megrendelést a szerződés aláírásának napján kell megrendelni, ne a beköltözés napján. A szerződés időtartama jellemzően 12 vagy 24 hónap.
Végül pedig a Rundfunkbeitrag (műsorszórási hozzájárulás), amely a közszolgálati műsorszórást finanszírozza, és minden háztartásnak fizetnie kell, függetlenül attól, hogy van-e televíziója, vagy nézett-e valaha is ilyet. A díjat lakásonként, nem pedig személyenként kell fizetni, tehát egy közös albérletben mindenki csak egyszer fizet, nem pedig fejenként, amiről érdemes előre megállapodni a lakótársakkal. A rundfunkbeitrag.de szerint ez jelenleg havi 18,36 euró. Nem kell keresnie: automatikusan megtalálja, mert a regisztrációs hatóságok továbbítják az új regisztrációkat. Fejezetünk a következőről szól: közművek beállítása részletesen áttekinti ezeket a szerződéseket.
Ideiglenes lakhatás és a címbeli hiányosságok
A legtöbb ember nem talál állandó lakást érkezés előtt, és a leszállás és a szerződés aláírása közötti időt át kell hidalni. Ez a szakadék nem csak lakhatási probléma. Ez regisztrációs probléma is, mivel az Anmeldung, a lakcím kötelező bejelentése, egy Wohnungsgeberbestätigungot, a szállást biztosító fél írásos visszaigazolását igényli, és az Anmeldung nélkül az adószám, a bankszámlaszám és a tartózkodási engedély is elakad. Tehát a kérdés nem csak az, hogy hol fogsz aludni, hanem az is, hogy az adott helyen kiadják-e neked a nyomtatványt. Fejezetünk a ...-ról szól. regisztráció (Anmeldung) és jogi dokumentáció részletesen tárgyalja az űrlapot, a kéthetes határidőt és a sorrendiségi problémát.
Az ideiglenes albérlet (Zwischenmiete) általában a legjobb megoldás. Valaki néhány hónapra elutazik, és albérletbe adja a bútorozott lakását, jellemzően a WG-Gesucht vagy a Kleinanzeigen révén. Ez olcsóbb, mint egy bérlakás, bútorozottan érkezik, és lehetővé teszi, hogy megismerje a környéket, mielőtt elkötelezné magát. Két figyelmeztetés érvényes. Ellenőrizze, hogy a főbérlő (Hauptmieter) valóban rendelkezik-e a bérbeadó írásbeli engedélyével az albérletbe adásra, mivel a jogosulatlan albérlet mindkettőjüket veszélyezteti. A BGB 553. szakasza értelmében a bérlő, akinél az aláírás után jogos érdek alakul ki, követelheti a lakás egy részének harmadik félnek történő bérbeadását, és minden ezzel ellentétes megállapodás érvénytelen, így egy megfelelően szervezett albérlet általában beszerezhető; egy olyan főbérlő, aki nem fáradozott azzal, hogy megkérdezze, intő jel. És fizetés előtt győződjön meg arról, hogy biztosítja a lakásbiztosítást (Wohnungsgeberbestätigung).
A szállásadó apartmanok berendezett, közüzemi szolgáltatásokkal, internettel és gyakran takarítással ellátott egységek, heti vagy havi bontásra foglalhatók, és ezek a drágák, de megbízható megoldást jelentenek: vita nélkül regisztrálnak, és külföldről is lefoglalhatsz szállást, mielőtt megérkezel. Az olyan szolgáltatók, mint a City Residences, a Wunderflats és a Homelike, pontosan erre a szegmensre specializálódtak. A rövid távú platformok, mint az Airbnb, néhány napig működnek, de rosszul illeszkednek a hiányossághoz, részben azért, mert az éjszakánkénti árak büntetik a hosszú távú tartózkodást, részben azért, mert több német város korlátozza a rövid távú bérbeadást a Zweckentfremdungsverbot szabályai révén, részben pedig azért, mert sok házigazda nem ír alá Wohnungsgeberbestätigung-ot. A hostelek és a költségvetésbarát szállodák két hétre rendben vannak, és nem regisztrálnak. A diákoknak és a gyakornokoknak érdemes megfontolniuk a helyi Studierendenwerk által üzemeltetett Studierendenwohnheime-t, amely az ország legolcsóbb megoldása, és ehhez igazodó várólistákkal rendelkeznek, ezért jelentkezz, amint megkapod a felvételi levelet. Fejezetünk a ... témában... ideiglenes lakhatási megoldások részletesebben összehasonlítja ezeket a lehetőségeket.
Van ebben a kategóriában egy jogi csapda, amely megérdemel egy külön bekezdést. A kizárólag ideiglenes használatra kiadott lakásokat, aminek a „Wohnen auf Zeit” hirdetések állítják magukat, a BGB 549. §-ának (2) bekezdése egyszerre három védelmi elemből választja ki: a Mietpreisbremse-ből, a bérleti díj emelésére vonatkozó szabályokból és a felmondás elleni védelemből. A diák- és ifjúsági otthonokat hasonlóképpen az 549. § (3) bekezdése választja el. Ezért hirdethetnek bútorozott, rövid távú lakásokat olyan bérleti díjakon, amelyek egy rendes bérleti szerződésben egyértelműen jogellenesek lennének. Az, hogy egy bérbeadás valóban ideiglenes-e, a ténylegesen megállapodott céltól függ, nem pedig a bérbeadó által ráhelyezett címkétől, és egy ideiglenesnek nevezett, de rendes otthonként szánt szerződés nem automatikusan esik kívül a védelem hatálya alá. De ne írjon alá „Wohnen auf Zeit” szerződést abban a képzeletben, hogy egy rendes bérlő jogai illetik meg, és mindenekelőtt ne tekintse az ideiglenes bérleti szerződést hosszú távú megoldásnak.
Egy dolgot nem szabad tenni, bármennyire is csábító: soha ne regisztrálj olyan címre, ahol valójában nem laksz. A Scheinanmeldung, azaz színlelt regisztráció bűncselekmény, amelynek felső határa 50 000 euró, és bárki, aki felajánlja, hogy eladja neked a címet a papírokhoz, felajánlja, hogy téged is bevon a folyamatba.
Bérleti csalások és hogyan ismerjük fel őket
A szűkös piac kétségbeesett újoncokkal vonzza a csalókat, és a csalások elég sablonosak ahhoz, hogy inkább forma, mint történet szerint sorolják fel őket. Az ismétlődő minta a piaci ár alatti lakás, a kényelmesen külföldön tartózkodó tulajdonos, a megtekintés lehetséges okaira vonatkozó magyarázat, és a pénzkérés, mielőtt bármit is megnézett volna: kaució, első hónap díja, „foglalási díj”, vagy átutalás a pénzeszközök meglétének igazolására, néha letéti megállapodásnak álcázva, vagy egy jól ismert platform hamis verzióján keresztül. A kulcsokat postán küldik, amint a fizetés megérkezik. Soha nem küldik.
Az egészet kiküszöbölő szabályok egyszerűek. Soha ne utalj pénzt, mielőtt személyesen megnézted a lakást, találkoztál a bérbeadóval vagy az ügynökkel, és aláírtad a szerződést. Soha ne fizess készpénzben kauciót, és soha ne fizesd ki a szerződés létrejötte előtt. Légy tudatában annak, hogy a WoVermRG 2. §-ának (4) bekezdése értelmében az ügynökök egyáltalán nem kérhetnek vagy fogadhatnak el előleget, így egy előre fizetést kérő személytől, aki ügynöknek nevezi magát, nemcsak gyanús, hanem törvényileg is helytelen. Ne küldj útleveled, fizetési jegyzéked vagy Schufa-jelentésed szkennelt másolatát olyannak, aki még nem mutatott neked lakást. Ha nem tudsz személyesen részt venni a megtekintésen, küldj egy barátot, ahelyett, hogy elfogadnál egy videós túrát. Keresd vissza a hirdetésben szereplő fényképeket, mivel a lopott fotók a művelet legolcsóbb részét képezik. És kezeld a sürgősséget úgy, mint egy figyelmeztető jelet: a mai döntés kényszere nem a piac jellemzője, hanem a csalás mechanizmusa.
Eszközök, amelyek segítenek a szálláskeresésben
A fejezetben leírtak nagy része végül számtani és papírmunkára végződik: vajon jogszerű-e ez a bérleti díj, a törvényes felső határon belül van-e ez a kaucióigény, tartalmaz-e ez a Nebenkostenabrechnung olyan tételeket, amelyek bele tartoznak, és a szerződésben szereplő alapterület-arányos-e. A Werkzeu.ge egy böngészőalapú eszközplatform pontosan az ilyen típusú német bürokráciához, amelyet a WeLiveIn.de mögött álló Cryon UG cég fejlesztett ki, ezért tekintsd ezt egy érdeklődő fél ajánlásának, és ítéld meg aszerint, hogy működik-e. Először is érdemes egy dologgal őszintén beszélni: a legtöbb lakhatási eszköz a fizetős Plusz csomagban van, nem az ingyenesben.
Azok, amelyek ebbe a fejezetbe illeszkednek, a következők: Fékezési ellenőrzés, amely a kért bérleti díjat a helyi összehasonlítható bérleti díjjal összehasonlítja; Kautions-Rechner, amely meghatározza a törvényes befizetési felső határt és a törlesztőrészleteket; Nebenkostenprüfer, az éves kimutatásnak a BetrKV által ténylegesen engedélyezettekkel való ellenőrzésére; Überprotokoll-generátor, amely előállítja a fent leírt átadási protokollt; a Wohnflächen-ellenőrző, egy alapterület-igény tesztelésére; a Mieter lakosztály, amely ezek közül többet is összefog; a Mietvertrag alkotója, főként akkor hasznos, ha Ön adja bérbe az ingatlant, például albérletbe ad egy szobát; és Miete vs. Kauf, ha valaha is eljutsz arra a pontra, hogy összehasonlítsd a bérlést a vásárlással. Mind a nyolc a Plusz csomagban van. A Önéletrajzi kivonat Az eszköz, amely a hiteljelentésedhez szükséges német nyelvű kérelem megszövegezését végzi, szintén Plusz, és érdemes megismételni, hogy a Schufa által készített mögöttes Datenkopie törvényileg ingyenes, annak ellenére, hogy a levélszövegkészítő eszköz nem az.
Kettő szabad. A Formularamt Fiók nélkül is használható, és több ezer hivatalos szövetségi, állami és önkormányzati nyomtatványt tartalmaz, mindegyik forráslinkkel, lekérési dátummal és állapottal, a böngészőjében kitöltve; itt találja a Wohngeld és a WBS dokumentumokat, sok más mellett. Wohngeld-Rechner, a lakhatási támogatás becslésére szolgáló szolgáltatás ingyenes, de ingyenes fiókot igényel. Az ingyenes csomag hirdetéseket tartalmaz.
Három korlátot érdemes világosan megfogalmazni, ahelyett, hogy eltemetnénk őket. A platform 2026. november 30-ig béta fázisban van, és a saját feltételei szerint az eszközök hiányosak vagy hibákat tartalmazhatnak. Kifejezetten nem jogi tanácsadásról van szó, ami itt jobban számít, mint a legtöbb fejezetben, mert az, hogy egy adott szerződésben szereplő adott záradék érvénytelen-e, jogi kérdés, és egy kalkulátor nem tudja megválaszolni; erre való a Mieterverein vagy a Fachanwalt für Mietrecht. És dokumentumokat készít elő és generál, de soha nem nyújt be semmit az Ön nevében: egyetlen eszköz sem küldi el a Rüge-jét a bérbeadójának, vagy a WBS-kérelmét a Wohnungsamtnak. Ezt Ön maga teszi meg. A jelenlegi árak a... árazási oldal, ami az egyetlen őszinte hely, ahonnan idézhetem őket, mivel változnak.
A legtöbb pénzt megtakarító eszköz azonban nem a szoftver. Csatlakozz a helyi Mietervereinhez, a Deutscher Mieterbundhoz (Deutscher Mieterbund) tartozó bérlői egyesülethez a mieterbund.de címen. A tagsági díj havi egy mozijegy árának megfelelő, tartalmazza a szerződéssel kapcsolatos jogi tanácsadást és általában a Mietrechtsschutz-ot (jogvédelmi biztosítás bérleti viták esetén), és a szerződést aláírás előtt elolvassák. Aki most mondta, hogy a forgalomban lévő záradékok fele érvénytelen, annak ez a kézenfekvő következő lépés. Fontos megjegyezni, hogy a legtöbb egyesület megköveteli, hogy egy bizonyos ideig tag legyél, mielőtt egy már meglévő vitát fedezni tudna, ezért akkor csatlakozz, amikor aláírod, ne akkor, amikor valami baj van.
Mi legyen a következő
Ha még nem érkezett meg, foglaljon áthidaló szállást, amely lakóingatlan-biztosítást (Wohnungsgeberbestätigung) biztosít, és ezt írásban is igazolja fizetés előtt. Regisztráljon az ImmoScout24-en, a Kleinanzeigenen és a WG-Gesuchton bekapcsolt mentett keresésekkel és riasztásokkal, és az első hónapban jelentkezzen a Wohnungsbaugenossenschaftnál és az önkormányzati lakásépítő vállalatnál, mert ezek a sorok csak azokat jutalmazzák, akik korán csatlakoztak. Ellenőrizze a tartományára vonatkozó WBS jövedelemkorlátot, ahelyett, hogy feltételezné, hogy túl sokat keres.
Állítsd össze a jelentkezési mappádat egyetlen PDF formátumban: egy rövid kísérőlevél, a munkaszerződésed, az utolsó három fizetési jegyzéked, a személyazonosító adatlapod, valamint egy Bonitätsauskunft, vagy – amíg a Schufa-fájlod még vékony – egy kezesi kötelezettségvállalás és bankszámlakivonatok, amelyek igazolják az időben befizetett bérleti díjat. Hagyj ki mindent, amit a bérbeadónak nem lenne joga kérni. Amikor egy űrlap az állampolgárságodra, vallásodra, terhességedre vagy büntetett előéletedre kérdez rá, most már tudod, hogy ezek a kérdések jogellenesek, és hogy a jogellenes kérdésekre nem kell válaszolni.
Amikor ajánlatot kapsz, lassíts egy napra. Küldd el a szerződést egy bérbeadói kamarának (Mieterverein), mielőtt aláírod. Hasonlítsd össze a kért kauciót a bérbeadói szerződéssel (Mietspiegel), és ha a lakás kijelölt területen van, ellenőrizd a kauciót (Mietpreisbremse), valamint azt, hogy a bérbeadó megadta-e a kivételekhez szükséges előzetes tájékoztatást. Ellenőrizd a kauciót a három hónapos kaucióval (Kitmiete), és ne feledd, hogy jogod van azt három részletben befizetni. Keress írásos törvényes indok nélküli határozott idejű szerződést, három hónapnál hosszabb felmondási időt, felújítás nélküli lakás esetén felújítási záradékot, illetve megfelelő felső határ nélküli kisfelújítási záradékot: ezek mindegyike valószínűleg érvénytelen, és mindegyiket könnyebb érvényesíteni aláírás előtt, mint utána.
Az átadás napján töltse ki az Übergabeprotokollt, jegyezzen fel minden mérőállást és minden hibát, fényképezze le az egész lakást, és számolja meg a kulcsokat. Ezután két héten belül végezze el az Anmeldungot, rendelje meg az internetet még aznap, és válasszon áramszolgáltatót ahelyett, hogy a Grundversorgungon sodródna. És ha maga a keresés rosszul halad, és úgy tűnik, hogy a nevéről, nem pedig a jövedelméről szól, gyorsan vegye fel a kapcsolatot a szövetségi diszkriminációellenes hivatallal (Antidiskriminierungsstelle des Bundes), mert az AGG valós utat kínál, és mindössze két hónap áll rendelkezésére.
Források
Az ebben a fejezetben található információk az alább felsorolt hivatalos forrásokon és kiadványokon alapulnak, amelyeket utoljára 2026 júliusában vizsgáltunk felül. Általános iránymutatásként szolgálnak, nem pedig egyéni jogi, adózási vagy orvosi tanácsadásként.
- §551 BGB
- A BGB 556d. §-a
- bundestag.de
- BGB 556e §
- BGB 556f §
- §556g BGB
- §557a BGB
- A BGB 557b. §-a
- A BGB 573c. §-a
- §575 BGB
- §568 BGB
- §550 BGB
- §558 BGB
- §556 BGB
- §2 BetrKV
- §535 BGB
- §536 BGB
- §553 BGB
- §549 BGB
- §2 WOVERMRG
- §3 WOVERMRG
- §19 Általános Szerződési Feltételek
- §21 Általános Szerződési Feltételek
- §22 Általános Szerződési Feltételek
- antidiszkriminierungsstelle.de
- datenschutzkonferenz-online.de
- 27. § WOFG
- bundesgerichtshof.de
- rundfunkbeitrag.de
