A német bérleti díjak emelkednek, miközben a kínálat csökken

A német lakbérek gyorsabban emelkednek, mint szinte minden más ára, és bárki számára, aki idén nyáron Németországba költözik, ritkán volt még ilyen nehéz a lakáskeresés. Az elmúlt héten két adatközlés is ugyanazt a képet festte különböző szemszögekből. A kölni Institut der deutschen Wirtschaft (IW), egy munkáltatók által finanszírozott gazdaságkutató intézet július 20-án arról számolt be, hogy az országosan hirdetett bérleti díjak 4.0 százalékkal emelkedtek az elmúlt évben, míg a JLL ingatlanszolgáltató cég és a Kieli Világgazdasági Intézet akadémiai Greix indexe a növekedés lassulását mutatja a legnagyobb városokban. A fő számok mögött egy egyszerű probléma húzódik meg a bérlők számára: kevesebb lakást kínálnak, és a megjelenők drágábbak.

A német bérleti díjak ismét meghaladják az inflációt

Az IW-Wohnindex, egy negyedéves lakásépítési index, a kínált bérleti díjak éves emelkedését 4.0 százalékra becsülte 2026 második negyedévében, a negyedévben önmagában 1.3 százalékos ugrással. Ez jóval meghaladja a fogyasztói árinflációt, amely körülbelül 2.6 százalék. Egyszerűen fogalmazva, a bérleti díjak nagyjából kétszeresével emelkednek az általános árak üteméhez képest, így a háztartások jövedelmének nagyobb részét nyeli el a lakhatás, még akkor is, ha a bérek nehezen tudnak lépést tartani.

A nyomás egyenetlen az országban. Az IW adatai szerint Kölnben volt a legnagyobb, 7.9 százalékos növekedés, ezt követte Hamburg 5.5 százalékkal, majd Lipcse 5.4 százalékkal. Ezek az új ingatlanok bérleti díjai, ez a szám a legfontosabb az újonnan érkezők számára, mivel ez az az ár, amelyet ténylegesen fizetnek egy új szerződés aláírásakor, nem pedig egy régóta bérlő védett bérleti díja.

Egyre zsugorodó hirdetéskészlet

A nagyobb sztori a kínálat. Az IW felmérése szerint Németország-szerte közel 12 százalékkal kevesebb bérlakást hirdettek meg a második negyedévben, mint 2022 elején. A legnagyobb városokban a csökkenés sokkal meredekebb. Hamburgban 57 százalékkal, Frankfurtban 43 százalékkal, Lipcsében pedig 40 százalékkal zuhantak vissza a bérlakások száma 2022 eleje óta. Kevesebb hirdetés több jelentkezőt jelent lakásonként, hosszabb kereséseket és több megtekintés lehetőségét, ahol több tucat reménykedő verseng egyetlen lakásért.

Ez a szűkösség a motorja annak, hogy a német bérleti díjak emelkedjenek. Ahogy az IW kutatói, Pekka Sagner és Michael Voigtländer leírják, a bérleti piac „tartósan magas kereslettel” és „folyamatos szűkös kínálattal” néz szembe, ami egy olyan eltérés, amely a papíron létező bérleti díj-szabályozási szabályoktól függetlenül felfelé hajtja az árakat. Az eladási piaccal való különbség szembetűnő: a saját tulajdonú társasházi lakások listája nagyjából megduplázódott 2022 eleje óta, ami sokkal nagyobb választási lehetőséget biztosít a vevőknek, főként azért, mert a magasabb finanszírozási költségek miatt az ingatlanok tovább maradtak a piacon.

Berlin Bucks a trend

Az egyetlen egyértelmű kivétel a főváros. Berlin az egyetlen nagyváros, ahol a bérbeadásra kínált ingatlanok száma most a 2022 eleji szint felett van, mintegy 43 százalékos növekedéssel. Az IW a város korábbi bérleti díjplafon-kísérleteinek utóhatásaihoz köti a fellendülést. A nagyobb kínálat ezúttal alacsonyabb bérlői árakat eredményezett.

A JLL július 21-én közzétett féléves jelentése szerint Berlin meglévő lakásállományának bérleti díjai valójában 4.2 százalékkal csökkentek, így Berlin a nyolc nagyváros közül az egyetlen, amely hanyatlásban van. A Kieli Intézet független Greix indexe, amelyet a Handelsblatt július 22-én közölt, ugyanerre a következtetésre jut, és kismértékű csökkenést regisztrál Berlin esetében a +3.0 százalékos országos átlaghoz képest. Két különálló adatsor egyetértése Berlin megfordulásában jelentős jelzés arra, hogy a fővárosba valóban olcsóbb belépni, mint egy évvel ezelőtt.

Lassan hűlnek a metrók

Még ott is, ahol a német bérleti díjak továbbra is emelkednek, a tempó lassul. A JLL által nyomon követett nyolc városban az átlagos bérleti díjak mindössze 3 százalékkal nőttek 2026 első felében, ami meredeken visszaesett az egy évvel korábbi 6.8 százalékhoz képest. Az új lakások bérleti díjainak növekedése csaknem 0.5 százalékon állt meg, szemben a korábbi 8.6 százalékkal. Az elmúlt évek őrült emelkedései egyelőre veszítenek lendületükből.

A városok közötti abszolút árkülönbség továbbra is széles. A JLL a nyolc metropoliszban négyzetméterenként 17.98 euróra becsüli a kért bérleti díj mediánját. München a legdrágább 25.41 euróval, míg Lipcse a legolcsóbb a csoportban 11.19 euróval. Köln ezzel szemben továbbra is felmelegszik, a JLL 6.0 százalékos emelkedést könyvelhet el, ami a legerősebb az összes általa lefedett város közül. A letelepedési helytől függően ugyanazon alapterületű bérleti díj több mint kétszeresére nőhet.

Mit jelent ez a lakást kereső külföldiek számára?

Az újonnan érkezők számára a gyakorlati tanulság az, hogy az elvárásaikat a helyi piachoz kell igazítaniuk. Hamburgban, Frankfurtban és Münchenben hosszú keresgélésre, teljes jelentkezési mappára és erős versenyre kell felkészülniük, és a folyamatosan emelkedő bérleti díjakra kell felkészülniük. Berlin és a lehűlő nagyvárosok ritka enyhülést kínálnak ebben a ciklusban, így ha a munkád rugalmas a helyszínen, a főváros és a lassabban növekvő városok tovább feszegethetik a költségvetésedet. Érdemes elolvasni, hogyan működik a rendszer, mielőtt elkezded a megtekintést; útmutatónk… bérlés Németországban átnézi a kauciókat, Kaltmiete kontra Warmmiete és a papírmunka, amit a bérbeadók elvárnak.

Bármit is ír alá, ismerje a téged védő szabályokat. A német bérleti törvény viszonylag szigorú, miután megkötötte a szerződést, a bérleti díj emelésének korlátaitól a felmondási időkig, és érdemes ezeket megérteni, mielőtt viták merülnének fel; tekintse meg áttekintésünket a ...-ról. bérlői jogok és kötelezettségekHa a számok továbbra sem állnak össze, az alacsonyabb jövedelmű háztartások jogosultak lehetnek állami támogatásra a lakhatási költségekhez, amint azt az útmutatónkban ismertetjük. lakhatási juttatások és támogatásokA piac szűk, de ha tudjuk, hol csökkennek a német bérleti díjak, és hol áll a törvény a mi oldalunkon, az döntő lehet egy elhamarkodott és egy jó döntés között.