A BGH támogatja a tulajdonosokat a légkondicionálókkal kapcsolatos döntésben

Egy erkélyklíma berendezéssel kapcsolatos, régóta húzódó vita jelentős győzelemmel zárult a németországi lakástulajdonosok számára. A Bundesgerichtshof (BGH), Németország legfelsőbb polgári bírósága a V ZR 162/25. számú ügyben 2026. július 17-én hozott légkondicionáló ítéletében úgy döntött, hogy egy lakás tulajdonosa elvileg követelheti a társasháztól egy split klímaberendezés erkélyre történő telepítésének jóváhagyását. A feltétel: az épületben élő többi tulajdonost nem érheti hátrány azon túl, ami elkerülhetetlen, ha emberek egy fedél alatt élnek együtt.

A döntés egy újabb forró német nyár közepén érkezik, és valószínűleg több ezer hasonló konfliktust fog eredményezni a társasházakban. A légkondicionálás még mindig ritka a német otthonokban, és a beszerelésére irányuló kérelmek gyakran kudarcot vallottak a tulajdonosgyűléseken. Ez az erőviszonyok mostanra megváltoztak.

Egy berlini erkélyvita elérte Karlsruhét

Az ügy Berlinben kezdődött. Egy nagyobb épületben lakást birtokló pár 2023 decemberében egy gyűlésen engedélyt kért társaitól egy split egység, azaz egy beltéri egységhez csatlakoztatott kültéri kompresszorral rendelkező rendszer felszerelésére az erkélyükön. A javaslat nem kapott többséget, ezért a pár bírósághoz fordult egy Beschlussersetzungsklage nevű keresettel, amelyben a bírót arra kérik, hogy a társasház elutasított határozatát egy jóváhagyó határozattal helyettesítse.

A helyi bíróság, az Amtsgericht Pankow elutasította a keresetet. A regionális bíróság, a Landgericht Berlin II, ellentétes álláspontot képviselt, és megadta a jóváhagyást, a készülék típusára és működtetésére vonatkozó feltételekhez kötve. A BGH sajtóközleménye szerint az ötödik polgári szenátus most lényegében megerősítette ezt az eredményt, ezzel az egész ország számára rendezve a kérdést.

Mit mond valójában a légkondicionálásról szóló rendelet?

A német társasházi törvény, a Wohnungseigentumsgesetz vagy WEG értelmében az épület közös használatú részeinek bármilyen szerkezeti változtatásához a tulajdonosok határozata szükséges. A légkondicionálók nem szerepelnek a tulajdonosok által mindig kérhető kiemelt intézkedések listáján, mint például az elektromos autók töltőpontjai. A törvény 20. paragrafusa azonban minden tulajdonosnak jogot biztosít a jóváhagyásra, ha a változtatás nem károsítja a többi tulajdonost a rendezett közösségi élet elkerülhetetlen szintjén túl.

A légkondicionálással kapcsolatos ítélet lényege, hogy hogyan mérik ezt a károsodást. A bírák egyértelművé tették, hogy az engedélyezési szakaszban csak az építkezés közvetlen hatásai számítanak, például az egység vizuális megjelenése a homlokzaton. A berlini ügyben nem állítottak releváns vizuális zavart. A beck-aktuell jogi hírügynökség az ítélet előtt megjegyezte, hogy az ügyet széles körben annak próbájaként tekintették, hogy meddig lehet a klímakomfortot a szomszédok ellenállásával szemben feszegetni.

A zajtól való félelem nem akadályozhatja meg az elfogadást

A legvitatottabb pont a zaj volt. A berendezést ellenző szomszédok azzal érveltek, hogy a kompresszor nyári éjszakákon keresztül búgni fog. A BGH ezt nem fogadta el az engedély megtagadásának indokaként. A készülék működéséből eredő jövőbeni zajok általában nem tudják megakadályozni a telepítést, mivel egy légkondicionáló tényleges hangossága főként attól függ, hogy a tulajdonos hogyan használja később.

A bíróság ehelyett egy második védelmi vonalat jelölt meg. Ha a berendezés működés után a közösségi szabványok által megengedettnél nagyobb zajt bocsát ki, az érintett szomszédok továbbra is élhetnek jogorvoslati lehetőségükkel a WEG és a polgári törvénykönyv értelmében. A gyakorlatban a bíróságok jellemzően az üzemidő korlátozását rendelik el a berendezés eltávolítása helyett. A tulajdonosközösség használati szabályokat is meghatározhat az épületre vonatkozóan, például éjszakai csendes időszakokat.

Légkondicionálókkal kapcsolatos szabályozás: A korlátozások továbbra is érvényben maradnak

A légkondicionálókra vonatkozó ítélet nem jelent szabad utat. A jóváhagyott eszköznek rendelkeznie kell a német piacra vonatkozó tanúsítvánnyal, és az erkélyen való elhelyezése nem okozhat problémát másoknak. A berlini regionális bíróság által a modellre és az üzemmódra vonatkozó feltételek továbbra is érvényben maradnak. A zajszabályokat figyelmen kívül hagyó tulajdonost a szomszédok utólag is bíróság elé állíthatják.

Azt is érdemes hangsúlyozni, hogy kinek segít a szabályozás. Azokra vonatkozik, akik egy lakóközösségen belül birtokolják a lakásukat. A bérlők más helyzetben vannak: nekik a bérbeadó engedélyére van szükségük minden fix telepítéshez, és egy olyan bérbeadónak, aki egy közös épületben rendelkezik lakással, viszont a lakóközösség jóváhagyását kell kérnie. Az új esetjog megkönnyíti ezt a második lépést, ami közvetve javítja a hűtést kérő bérlők esélyeit, de nem teremt közvetlen igényt számukra.

Mit jelent ez a Németországban élő külföldiek számára?

A külföldi lakosok számára, akik itt vásároltak ingatlant, most már tisztább az út. Tegyenek fel egy konkrét javaslatot a következő tulajdonosi közgyűlés napirendjére, beleértve a pontos modellt, annak elhelyezkedését és a tervezett nyitvatartási időt. Ha a közgyűlés nemet mond, a Beschlussersetzungsklage-nak reális esélye van a sikerre, feltéve, hogy a vizuális hatás szerény. Azok, akik még mindig házat keresnek, a tulajdonjog alapjait megtalálhatják útmutatónkban. ingatlanvásárlás Németországban.

A bérlőknek írásban kell érdeklődniük a bérbeadójuknál, és rámutathatnak arra, hogy a jogi környezet megváltozott; a fix telepítés nélküli hordozható egységek továbbra is olyan opciók, amelyekhez egyáltalán nem kell engedély. Mivel a hőhullámok a német nyár rendszeres részévé váltak, ahogy azt a ...-ról szóló jelentésünk is mutatja... hőség és viharok Németországban kimutatta, hogy az otthonuk hűtésére jogosult kérdés már nem résjogi téma. Aki telepít egy készüléket, annak éjszaka csendben kell tartania, mert a telepítéshez való jog most erős, de a körültekintő üzemeltetés kötelezettsége is ugyanolyan szilárd.