Az igazságügyi miniszter a bútorozott lakások bérlésében felmerülő kiskapukat célozza meg

A kormány fellép a rejtett lakbéremelés ellen

Stefanie Hubig szövetségi igazságügyi miniszter bejelentette, hogy szigorítani fogja a bútorozott bérlakásokra vonatkozó szabályozást Németországban. A lépés válaszul a növekvő aggodalmakra, miszerint a bérbeadók a jogi kiskapukat kihasználva próbálják megkerülni a Mietpreisbremse-t – az országos bérleti díj-ellenőrzési mechanizmust, amely a bérlők védelmét szolgálja a nagy keresletű területeken.

Bár a Bundestag nemrégiben 2029-ig meghosszabbította a Mietpreisbremse hatályát, egyértelművé vált, hogy annak hatékonyságát aláássák a megtévesztő bútorozási gyakorlatok. Sok bérbeadó „bútorozottként” forgalmazza a lakásokat, hogy ezzel igazolja a törvényes határértéket messze meghaladó bérleti díjemelést. Ez szabályozási intézkedésekre szólított fel mind a politikai döntéshozók, mind a bérlői érdekvédelmi csoportok részéről.

Minimális berendezéssel igazolják a magas bérleti díjakat

A jelenlegi szabályozás értelmében a Mietpreisbremse (bérlői díjszabás) az új bérleti szerződések kezdő bérleti díját a kijelölt lakáshiányos övezetekben a helyi referenciabérleti díj legfeljebb 10 százalékában maximalizálja. Bár a szabályok hivatalosan mind a bútorozott, mind a bútorozatlan lakásokra vonatkoznak, a bérbeadók felszámíthatnak felárat a berendezésért. Fontos, hogy ezt a felárat nem kell külön feltüntetniük a bérleti szerződésben, ami megnehezíti a bérlők számára annak megítélését, hogy a többletköltség indokolt-e.

Hubig miniszter határozottan bírálta ezt a kiskaput. „Nem elfogadható, hogy valaki két széket és egy asztalt tegyen egy szobába, és azt állítsa, hogy a bérleti díjnak több száz euróval magasabbnak kellene lennie” – mondta egy interjúban. Hangsúlyozta, hogy jogilag átláthatóvá kell tenni a különbséget egy teljesen felszerelt lakás és egy minimális bútorokkal berendezett lakás között.

A miniszter megosztotta saját tapasztalatait arról, hogy Berlinben részben bútorozott vagy vegyes funkciójú lakásokat kínáltak neki elképesztő áron. Összefoglalva azt mondta: „Ez egy szisztematikus probléma, nem elszigetelt visszaélés.”

A bútorok árának egyértelmű korlátozására vonatkozó igény

Hubig most egyértelműbb kritériumokat szeretne bevezetni, amelyek meghatározzák, hogy mi minősül megfelelő berendezésnek, és mennyit kérhetnek érte a bérbeadók. Minisztériuma jelenleg olyan törvényjavaslatokat készít, amelyek szigorú feltételeket szabnának a bútorokra vonatkozó további díjak alkalmazására.

A cél az, hogy csak a valóban költözhető lakások – például a teljesen felszerelt konyhával, hálórésszel és nappalival rendelkezők – legyenek jogosultak magasabb bérleti díjra a berendezésük miatt. Az alapvető berendezés korlátozott hasznossággal a továbbiakban nem lenne indokolt túlzott felárak felszámítása.

Tisztázta, hogy nem minden bútorozott bérlemény problémás. „Ha egy bérbeadó jól berendezett lakást kínál korrekt áron, az teljesen elfogadható. De nem tűrjük el a bútorozási bónusznak álcázott bérleti díj emeléseket.”

A bérlői csoportok üdvözlik a reformtörekvéseket

A bejelentést üdvözölte a Német Bérlők Szövetsége (Deutscher Mieterbund, DMB), amely régóta kritizálja a bútorokkal kapcsolatos kiskapuk kihasználását. Lukas Siebenkotten, a DMB elnöke „komoly problémának” nevezte a jelenlegi helyzetet, és kifejezte támogatását a bérlők indokolatlan költségektől való védelmét szolgáló szigorúbb szabályok iránt.

A probléma különösen sürgető a szűkös lakáspiaccal rendelkező városokban. Sok bérlő, különösen a fiatalabb vagy mobil szakemberek, a bútorozott bérleményekre támaszkodnak a rugalmasság érdekében. Ez egy jövedelmező szegmenst teremtett a bérbeadók számára, akik egyre inkább a félig bútorozott modellek felé fordulnak, amelyek lehetővé teszik számukra az árak emelését, miközben a jelenlegi jogszabályok betartása nélkül maradnak.

A hirtelen bérleti díjak emelkedése fokozza a nyomást

A Szövetségi Építési, Városfejlesztési és Területfejlesztési Kutatóintézet (BBSR) adatai rávilágítanak a probléma egyre súlyosbodó jellegére. 2015 óta Németország 14 legnagyobb városában a bérleti díjak átlagosan közel 50 százalékkal emelkedtek. Berlinben volt a legnagyobb növekedés, az átlagos bérleti díjak több mint kétszeresére nőttek (+107 százalék). Lipcsében (+67.7 százalék) és Brémában (+57 százalék) is jelentős emelkedést regisztráltak.

Még a viszonylag mérsékelt változásokkal rendelkező városok, mint például Drezda (+28.4 százalék), is érzik az emelkedő bérleti díjak nyomását. A lakáspiaci elemzők által említett elsődleges ok a lakóegységek tartós hiánya. A Szövetségi Statisztikai Hivatal adatai szerint az új építésű lakások száma az elmúlt években észrevehetően csökkent. Ez a csökkenés, a magas kereslettel párosulva, továbbra is felfelé hajtja az árakat.

Válaszul a szövetségi kormány koalíciója elindította a „Bauturbo” kezdeményezést, amelynek célja a városrendezési folyamatok felgyorsítása. A kezdeményezés célja a lakásépítés felgyorsítása egyszerűsített önkormányzati eljárások révén, bár a szakértők figyelmeztetnek, hogy évekbe telhet, mire bármilyen kézzelfogható megoldás megjelenik a piacon.

A bérleti díjak ellenőrzésének kiterjesztése korlátozott enyhülést kínál

Bár a Mietpreisbremse 2029-ig történő meghosszabbítása szabályozási keretet biztosít a bérleti díjak ellenőrzésére, hatása korlátozott marad mindaddig, amíg kivételek és kétértelműségek fennállnak. A 1. október 2014. után először bérbe adott ingatlanok, valamint azok, amelyek jelentős felújításon estek át, továbbra is mentesülnek. Ezek a mentességek, a szabályozatlan berendezési felárral együtt, aláássák a törvény eredeti szándékát.

Hubig miniszter javaslata a szigorúbb végrehajtás és elszámoltathatóság felé való elmozdulást jelzi. A kizsákmányoló gyakorlatok felszámolásával és a bútorozott lakások bérleti díjainak átláthatóságának növelésével a kormány reményei szerint helyreállítja a Mietpreisbremse iránti bizalmat, és valódi segítséget nyújt a szárnyaló lakhatási költségekkel küzdő bérlőknek.